“กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งนักลงทุนทุกคนจะต้องศึกษาและรับทราบไว้ ไม่ว่าจะเป็น นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน ค่าธรรมเนียมและภาษี ตลอดจนการปล่อยเช่าที่เพิ่งมีการแก้กฎหมายใหม่ไป หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)

รุ่นที่ 73,

วันพุธที่ 12 - เสาร์ที่ 15 กุมพาพันธ์ 2563

 เวลา 08:30 - 17:30 น. กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกทางด้านกฎหมายที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้ เพราะเมื่อเกิดการซื้อขาย เปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ จะมีทั้งเรื่องการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน โดยในเรื่องของนิติกรรม สิ่งที่นักลงทุนควรรู้ คือ การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการเปลี่ยนมือการครอบครองบ่อยครั้ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด ส่วนประกอบสำคัญที่เป็นเครื่องยืนยันการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสัญญาจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ฉบับ คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาซื้อขายที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องมี และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน โดยผู้ที่กำลังทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่พบว่ามีการทำสองขั้นตอนตามที่กล่าวมา ทางกฎหมายจะถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญานี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่เพื่อเป็นการแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในอนาคต ผู้ขายส่วนใหญ่จึงทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดฉบับนี้ขึ้นมา เพื่อให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำก่อนและภายหลังจึงจะสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้ หากมีการโกงเงินมัดจำหรือมีการผิดสัญญา

ที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันไว้ กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากถามว่าทำไมนักลงทุนต้องรู้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ด้วยเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องบอกเลยว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร เพราะส่วนต่างการจ่ายค่อนข้างเยอะ โดยส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดราคาในการเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ และภาษี โดยประกอบด้วยกัน 4 รายการ คือ ค่าธรรมเนียม ทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ไม่มีข้อยกเว้น โดยทั่วไปผู้ขายและผู้ซื้อมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวที่อัตราร้อยละ 1% ค่าอากร ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นก็ต่อเมื่อการซื้อขายสังหาริมทรัพย์มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะมีรายละเอียดในข้อถัดไป ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ

3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ทั้งนี้จะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายได้มาจากการรับมรดก ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า กฎหมายข้อนี้เป็นเรื่องที่ต้องรู้เพราะเกี่ยวข้องกับนักลงทุนโดยตรง ซึ่งในปัจจุบันทางภาครัฐก็ค่อนข้างจะเข้มงวดกับการปล่อยเช่า และเมื่อกลางปี 2561 ก็ได้มีการเริ่มใช้กฎหมายใหม่ ดังนั้นกฎหมายข้อนี้จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนพลาดไม่ได้เลย โดยทั้งนี้จะขอกล่าวส่วนหลักๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับนักลงทุนที่อยากปล่อยเช่าอสังหาฯ

ด้วยตัวเอง 2 ส่วนด้วยกันคือ กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย ซึ่งนอกจากการปล่อยอาคารชุดให้เช่ารายวันไม่ได้แล้ว ยังประกอบไปด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่นักลงทุนควรรู้ คือ ห้ามไม่ให้มีการเก็บค่าเช่า ล่วงหน้าเกินจำนวน 1 เดือนพร้อมรับเงินประกัน ซึ่งทางผู้เช่าสามารถที่จะยกเลิกสัญญาได้ โดยจะต้องมีการบอกล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้และรายละเอียดต่างๆ ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ เมื่อสัญญาการเช่าสิ้นสุดหรือมีการแจ้งยกเลิกสัญญาตามกำหนดที่ถูกต้อง ทางผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินค่าประกันให้กับทางผู้เช่าทันที ยกเว้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังจากตรวจสอบความเสียหายภายในที่อยู่อาศัย ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน โดยผู้เช่าจะต้องไม่ค้างชำระค่าเช่า หรือไม่ผิดนัดการจ่ายค่าเช่า กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ ข้อนี้กฎหมายไทยไม่ได้ห้ามใดๆ เกี่ยวกับการเช่า เพียงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมาย ดังนี้ ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของคอนโดฯ ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าห้องชุดให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง

สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติไม่สามารถเข้าพักได้เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด จากที่กล่าวมาทั้ง 3 ข้อหลัก ถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ พื้นฐานที่ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือนักลงทุนหน้าเก่าจำเป็นจะต้องรู้ โดยสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือกระบวนการ ซื้อ ขาย เช่า ที่ถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งยังสามารถป้องกันกลโกงที่จะเกิดขึ้นได้หลังการขายด้วย ที่มา : แสนสิริ

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ >>>>> https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

[Tag] : กฎหมายซื้อขายอสังหาฯ , กฎหมายที่ดิน , กฎหมายภาษีที่ดิน , กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ , กฎหมายใหม่อสังหาฯ , ข้อกฎหมายอสังหาฯ , คอร์สกฎหมายอสังหาฯ , พรบ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , หลักสูตรกฎหมายอสังหาฯ , กฎหมายจัดสรรที่ดิน